城市更新是城镇化进程中的必然选择。首都城市更新类型多、数量大,在“减量双控”发展要求下,已快速从“规划引领”进入“立法保障”阶段。2022年9月21日，北京市十五届人大常委会第四十三次会议对《北京市城市更新条例（草案）》进行了第二次审议。条例草案将“推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新”作为北京市城市更新的一项重要内容进行监督管理。赛迪顾问认为，确保产业类城市更新项目建得成、定位准、长受益，关键在于：充分把握好当前及未来一段时间内首都经济的四个基本特征。

　　01特征一

　　服务经济：金融业绝对领先、信息传输、软件和信息技术服务业爆发增长、科学研究和技术服务业后来居上

　　早在1995年，北京市第三产业比重就超过了一二产之和。近年来CONTROL ENGINEERING China版权所有，从第三产业结构变化看CONTROL ENGINEERING China版权所有，金融业虽未纳入首都高精尖产业范畴，但始终占据绝对主导地位，是北京市的支柱产业之一。与此同时，信息传输、软件和信息技术服务业呈现了爆发性增长，增加值从2014年的2062亿元增长至2021年的6535亿元，实现了超2倍的增长。此外，科学研究和技术服务业后来居上，增加值占服务业比重从2014年的第5位跃升至2021年的第3位。未来，金融业，信息传输、软件和信息技术服务业，科学研究和技术服务业仍将有新的增长点。其中，金融业中，基金、消费金融、融资租赁等非银行金融机构扩张加速。信息技术服务业中，工业数字化转型解决方案商数量持续增长。产业类城市更新项目产业选择可聚焦以上三大门类CONTROL ENGINEERING China版权所有，且应重点关注三大产业的内在结构性变化。

　　02特征二

　　菜心经济：重在稳制造、优制造、强制造

　　在疏解非首都功能取得阶段性进展后，2017年北京市首次提出了发展“高精尖”产业的概念，并取得了明显成效。2017-2021年，北京市高技术产业始终保持20%以上的增速。其中，高技术制造业以医药、汽车、电子信息制造为主导。《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》明确提出：到2025年，制造业增加值占地区生产总值比重目标为13%左右（力争15%左右）。未来，制造业将是北京市高精尖产业布局的重中之重。一方面，以芯、屏、端为重点的电子信息制造，以创新药和新器械为重点的医药制造将继续引领北京市高精尖产业发展。另一方面传统汽车制造也将逐步向智能网联汽车制造转型，汽车电动化、智能化成为新趋势。在此过程中，对于部分制造业企业而言，制造环节布局需更加贴近消费者www.cechina.cn，实现产品快速迭代，而非远离消费者，只关注生产成本控制。特别是中心城区老旧厂房等产业类城市更新项目产业选择可重点考虑发展都市工业。一方面，从政策角度，《北京市关于促进高精尖产业投资推进制造业高端智能绿色发展的若干措施》为中心城区城市更新项目发展都市工业释放了缓冲空间。该措施提出：“鼓励利用工业腾退空间、老旧厂房优先发展先进制造业或相关创新服务”“允许朝阳、海淀、丰台、石景山等区落地先进制造业企业总部和研发设计、小批量试产、调试组装、系统集成等非生产加工环节的先进制造业项目”。另一方面，从技术角度CONTROL ENGINEERING China版权所有，机器人、3D打印等新技术驱动制造方式变革，可以实现零污染、小批量、低成本、智能化的生产，为项目布局都市工业奠定了基础。

　　03特征三

　　国有经济：转型进行时，布局优化和结构调整

　　2018年末，北京市企业法人单位中，国有企业数量仅占1.8%，但资产规模、收入、利润占比则分别高达41.7%、15.1%、21.2%。实现了以较低基数下的较高贡献。2021年,北京市管实体企业资产总额突破6.5万亿元、年度营业收入超2万亿元、利润总额1323.8亿元,均创历史新高,与2017年相比,营业收入增长34.5%,利润总额增长47.7%。未来，国资国企仍将是首都经济社会发展的重要力量。但同时，也将进一步按照国企改革要求，加快布局结构调整。赛迪顾问认为，数字化、高端化将会是调整的重要方向。数字化方面，服务于国企内部数字化转型的子公司将被孵化，这类公司也将逐步成长服务行业数字化转型的主力。高端化方面，国企将进一步加大科技创新投入力度，新设研发机构和平台数量有望大幅增加。因此，这两类增量也是产业类城市更新项目重点关注的招商对象。

　　04特征四

　　窗口经济：空间格局已基本确立，但内扩和外溢仍并存

　　首都是中国的窗口，是企业总部的首选地之一。2021年，北京市总部企业超过4000家。新认定跨国公司地区总部8家，累计认定192家。与此同时，中国500强企业中，超过一半的企业在京设立了分支机构。经过多年的积累，已基本形成了以西城为核心的金融总部集聚区、以海淀为核心的IT总部集聚区、以朝阳为核心的外资总部集聚区。但是，首都总部经济发展格局仍在悄然变化，一是金融、IT总部仍从西城、海淀向其他区域扩展；二是创新驱动背景下，依托优质的科技创新资源，北京对京外企业仍保持较大的吸引力；三是随着国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区建设的推进，外资企业数量有望进一步增长。2021年，全市新增外资企业1924家，为2008年以来的最高值。未来，中德、中法、中意、中韩、中日、中以等国际合作园区可以成为产业类城市更新项目的考虑方向之一，并可围绕落户外资总部企业和中高端外籍人才的需求特征，建立全要素服务体系，以构建项目的独特竞争力。